Un caso salvaje prueba si los pantanos y el desarrollo pueden coexistir

Durante casi 30 años, Karl Bohn ha mantenido, y ha pagado impuestos, un terreno privilegiado con vistas al río Minnesota en Savage, esperando que algún día pudiera venderlo y sacar provecho.

Ahora, al borde de un trato con un constructor de viviendas, se enfrenta a un gran obstáculo: su ubicación cerca de un tipo raro de humedal protegido significa que una porción adicional de tierra debe ser reservada, sin desarrollar, eliminando 24 nuevos terrenos del tablero. Y sus intentos de que la ciudad lo compense por su pérdida se complican por el hecho pegajoso de que es el hermano del alcalde.

'No debería ser solo mi carga', dijo Bohn, quien enfrenta los mismos problemas con otras dos grandes parcelas cerca de Savage Fen, uno de los mejores y más raros ejemplos de una forma delicada de humedales.

Incluso en Minnesota, donde abundan los humedales, el complejo de humedales Savage Fen de más de 400 acres es único. Parte de ella es un pantano calcáreo, una variedad a la que se le ha dado protección especial bajo la ley estatal de conservación de humedales. 'Alberga una serie de especies raras de plantas y animales que no existen de otra manera', dijo Peggy Booth, directora del programa de áreas científicas y naturales del Departamento de Recursos Naturales de Minnesota. Savage Fen y Seminary Fen en la frontera Chaska-Chanhassen son los pantanos calcáreos más grandes del estado.

El problema podría seguir apareciendo a medida que el desarrollo invade los pantanos.

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'Tanto el seminario como los pantanos Savage se encuentran en áreas donde podría haber más desarrollo y, en la medida en que afecte el suelo o las aguas pluviales, habrá cierto riesgo de impacto', dijo Booth.

Peter Coyle, un abogado de uso de la tierra de Minneapolis, estuvo de acuerdo en que es probable que situaciones como la de la propiedad de Bohn surjan con más frecuencia. 'Los estándares [para proteger la calidad del agua y el medio ambiente] continúan aumentando', dijo.



Un acierto de $ 400.000

El desarrollo de viviendas de 164 unidades propuesto por D.R. Horton en Savage estaría en un acantilado, cuesta arriba desde el pantano. Bohn siempre esperó dejar una zona de amortiguación de 25 acres entre el desarrollo y el pantano, pero resulta que se necesitan 8 acres adicionales, aproximadamente la superficie de Target Field, para un estanque adicional para cumplir con los requisitos de drenaje pluvial más estrictos. Los funcionarios de la ciudad han estimado que eso reduce el precio que Bohn obtendría por el terreno en aproximadamente $ 400,000, pero dicen que la pérdida real podría ser mayor debido a los costos de construir el estanque adicional.

'Todo lo que pido es un valor justo de mercado', dijo Bohn. Dijo que un acuerdo anterior para vender más de 100 acres a otro desarrollador para un proyecto comercial y residencial fracasó debido a los costos adicionales de los requisitos de drenaje de aguas pluviales. El mismo problema ha surgido con otros dos sitios cerca del pantano que le gustaría vender, incluido uno donde un desarrollador de viviendas de alto nivel se retiró de un proyecto. 'Los compradores van a otros lugares donde no hay restricciones', dijo Bohn.

La cuestión es si la ciudad debería desempeñar un papel en la nivelación del campo de juego debido a los requisitos más estrictos de aguas pluviales cerca del pantano. El administrador de la ciudad, Barry Stock, dijo que los funcionarios están tratando de averiguar si sería apropiado que la ciudad asumiera parte de la carga financiera, tal vez adquiriendo terrenos que se reservarán y pagando para instalar los estanques de drenaje pluvial.

Tal inversión podría resultar rentable para la ciudad, porque el valor imponible de la tierra aumentaría una vez que se desarrolle. Stock dijo que no es tan diferente de otros pasos que la ciudad ha tomado para fomentar el desarrollo, como adquirir propiedades desocupadas y ayudar a reconstruirlas.

'Hay argumentos que podría hacer en ambos lados', dijo Stock. “Hay personas que nunca querrían ver que se desarrollara parte de esta tierra abierta. Les encanta ver a los pavos, les encantan los ciervos. Otros quieren esa propiedad en las listas de impuestos.

Laurie Karnes, una corredora de tierras de Maple Grove, dijo que la ciudad debe tener cuidado de no intervenir. Dijo que no es inusual que un propietario acepte un precio de venta más bajo si conlleva algún tipo de carga. Pensar lo contrario, dijo, 'sería como comprar una propiedad junto a las vías del tren y quejarse porque hay trenes allí'.

'¿Puede la ciudad jugar un papel?'

Pero Stock dijo que esta situación es diferente porque Bohn compró la propiedad mucho antes de que las restricciones entraran en vigor hace unos nueve años.

Coyle dijo que tiene sentido que los propietarios y las ciudades trabajen juntos. '¿Puede la ciudad jugar un papel? Yo diría que sí, siempre que pueda articular una razón por la que necesita participar ”. Dijo que la ciudad no puede ser arbitraria en la forma en que trata con los propietarios.

Stock insiste en que Bohn nunca ha buscado ni recibido un trato especial porque es hermano de la alcaldesa Janet Williams. 'Solo quiere ser tratado de manera justa', dijo Stock.

Bohn, un ex comisionado de parques de la ciudad, dijo que está a favor de proteger el pantano. En 2010, donó un terreno por valor de $ 490,000 como parte de un acuerdo de $ 3 millones que transfirió una adición de 69 acres al Área Científica y Natural de Savage Fen, una propiedad del DNR.

Bohn dijo que nunca ha usado productos químicos en su tierra cerca del pantano donde cultiva heno. 'Era orgánico cuando ni siquiera estaba de moda', dijo. También ha gastado su propio dinero para construir presas de tierra para evitar la escorrentía hacia el pantano.

Pero Bohn cree que hay un límite en cuanto a su hombro.

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`` Si el pantano es una comodidad, todos deberían asumirlo, no solo yo ''.